住まいの賢い選び方は、私のテーマです。住まいでどう稼ぐ発想は重要です。

個人がただ寝る、雨風を凌ぐ為の住居ではなく、人生を豊かにする住居にするためには、フロリダのモデルはとても参考になります。

アメリカは人口増加社会ですが、日本は人口減少社会です。

日本のマクロ経済を考慮しながら、日本らしい（民泊）ホームシェアリングを構築するかがポイントとなります。

答えは中古物件の再生による民泊（ホームシェアリング）だと思います。

エアビーアンドビーと賃貸物件はベストな組み合わせとは言い難い。

見知らぬ人が共有スペースに入り込むことを嫌う住民も多く、泊まりに来るツーリストに対し「何か聞かれたら、友達の家に遊びに来たと言ってくれ」と頼むホストも多い。

エアビーアンドビーはこの問題に対処するため、新たな試みを始動させた。エアビーアンドビーの利用に特化したアパートメントを建設するのだ。

昨年からエアビーアンドビーは、米マイアミの不動産デベロッパーと手を組んで、「Niido Powered By Airbnb」と名づけた建物の建設を進めている。

フロリダのディズニーワールド最寄りの地域で彼らは、324ユニットのアパート団地の建設を進めており、2018年の第1四半期にオープン予定だ。建物の所有権はNewgardが持ち、エアビーアンドビーはサービス提供者としてこのプロジェクトに関わる。

Newgard のCEOのHarvey Hernandezは「ホームシェアリングは今後も成長が期待できる分野だ。入居者が新たな収入の道を確保しつつ、観光客に新しい旅の体験を提供できる建物を作ろうと思った」と話す。

入居者らは、部屋全体をゲストに貸す場合は年間180日までという取り決めがある。一方で、ベッドルームなど部屋の一部を貸す場合には特に制限は設けられていない。

「このルールを決めることで、部屋が民泊の代行業者に占有されてしまうことを防げる。私たちがやりたいのは、ホームシェアリングを楽しむ人々のコミュニティを創り出すことだ」とHernandezは述べた。

この取り組みはエアビーアンドビーが始めた「Airbnb’s Friendly Buildings Program」の仕組みで行われ、Newgardはエアビーアンドビーからレベニューシェアを得る。売上の一部はホームシェアリングに必要な細かなサービスの運営費にも用いられる。カギを忘れてしまったゲストや、深夜のチェックインに対応するスタッフはNewgard側が用意する。部屋のクリーニング等のサービスも格安な料金で部屋のオーナーに提供する。

「ホームシェアリングを始めたいオーナーの手間やコストを、出来るだけ抑える工夫をしている」とHernandezは言う。

エアビーアンドビーに特化した建物を建てることで、ホームシェアリングを愛する人々のコミュニティが生まれ、ホストとゲストの双方が楽しめる場が生まれる。Hernandezが描く理想の居住者は、ここで暮らしながらエアビーアンドビーのホストとして、たくさんのゲストを受け入れてくれる人だという。
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「入居者はエアビーアンドビーから収入を得つつ、快適に暮らせる。ゲストを泊めることを負担に感じることなく、ホームシェアリングを行える」とHernandezは言う。

建物がツーリストだらけになって、本来のエアビーアンドビーの良さが失われてしまうことのではないかという懸念も浮かぶが、不動産業界のプロである彼らはその心配はしていないという。

「物件のマネージメントを適切に行えば、そのような事態は避けられる。ホストとゲストの双方が楽しめる空間を創出したい」とHernandezは述べた。

データベースは各自治体の条例に対応出来るのか？疑問です。

観光庁は本年度中に共有データベースを導入する方針ですが、まだ条例が制定されている自治体は一つもありません。

現況は11月市議会に制定予定の京都市とパブリックコメントを募集している新宿区がありますが、条例制定にはもう少し時間がかかります。

データベースは国の省庁間では情報共有できたとしても、地方自治体までは物理的に難しのではないでしょうか？

法律では自治体が届出窓口は地方自治体であり当然情報共有をされるべきです。

まだガイドライン（ルールの詳細）が公開されない中ベータベースが構築されてることから詳細は決まっております。

プログラムは細かい要件定義が決まらなければ構築できません。

ただairbnb等仲介業者が最先端技術で協力していれば海外での実績があるので少しはまともなシステムになるかもしれませんね！

あっairbnbもシステムトラブルが頻繁してた。

運用しながらトラブルを改善することになるでしょう。

住宅宿泊事業法が施行され落ち着くまで2018年から2019年半ばまでかかるのではないでしょうか？

２０２０年オリンピックに間に合えばいいとしましょう。

時間はあまりないので関係者の方急いでくだいさい。

運営者も利用者も困ります。

一般の住宅に旅行者を有料で宿泊させる「民泊」の本格解禁を前に観光庁は７日、民泊関連事業者の情報を省庁間で共有するデータベースを今年度中に整備する方針を固めた。

旅行者の安全確保や悪質業者の排除のためには関係省庁の連携が不可欠。

観光庁はデータベースの構築で民泊の健全性を高め、今後見込まれる宿泊施設不足に対応する。

来年施行される住宅宿泊事業法（民泊新法）では、民泊事業者は都道府県、管理を受託する管理業者は国土交通省、宿泊予約サイトなどを運営する仲介事業者は観光庁と、
それぞれ届け出や登録先が異なる。全体像を把握するには、情報の共有が必要だった。

データベースでは、事業者の申請時の情報に、仲介事業者から２カ月ごとに報告される宿泊実績などのデータをひもづける。

消防庁が施設の防火設備の状態を点検することに活用したり、国税庁が営業日数や施設面積などの情報を基に課税したりする際に用いる。

犯罪などのトラブルに巻き込まれた場合でも、警察が迅速に状況を把握することが可能になるほか、課税逃れを図ろうとする悪質業者を把握することができる。

自治体が条例で定める営業日数などに抵触していないかも監視できるため悪質業者の排除につながる。

政府は平成３２年までに訪日外国人旅行者数を４千万人とする目標を掲げる。

宿泊施設の不足が課題となっており、民泊の本格解禁に向けて今年６月、民泊新法を成立させていた。

airbnbから住宅色博事業法成立につき、一般意見募集というメールが届きました。

民泊運営者に続々メールが届いています。

airbnbは京都市から宿泊税の徴収や国から運営者の営業日数データの提供協力が来てます。

最近システムトラブルがあったりと、システムの変更していると見られます。

国や京都市等自治体からの要望に応えるためシステム変更をしている可能性もあります。

システム変更は1年単位で行われることもあり、今更一般募集された要望を反映されたらシステム変更が必要になるairbnbが困るのではないでしょうか？

ルールに基づき2018年春頃から”届出”が必要で運営がしずらくなることの予告とも受け取れます。

住宅宿泊事業法（住宅宿泊仲介業）にはサイト運営者を取り締るようになってます。掲載されている物件に違法があればサイト運営者が罰則をうける法律となってます。

来年春頃までに違法物件の掲載をやめなければなりません。

民泊運営者の中には、届出が必要なことを含め新しいルールについて理解ない方も多いので徐々に教育する方向なのでしょうか？

国・地方自治体やサイト運営者も民泊新法施行に向かって走り出しているのは間違いありません。

airbnbに掲載されている物件の９５％とはなくなるのでしゅか？

最近Airbnbの送金が遅れたり、送金先銀行等登録データのエラーで再登録が多数出てます。

物件情報が表示されないなどのバグは前からシステムのアップデートがあると多発してましたが、送金先銀行等登録データのエラーはあまり記憶がありません。

送金関係では新規登録したホスト（貸主）は、登録が30日が経過しないとAirbnbからホスト（貸主）へ送金されないシステムも導入されました。今まで新規登録したホスト（貸主）は、ゲスト（借主）が宿泊した24時間後に送金手続きがされ早ければ2〜３日で着金となりました。個別に送金をホールド（保留）するシステムが実装されたことになります。

先だって2018年宿泊税導入を決め京都市は、東京都や大阪市・大阪府と全宿泊施設に課税する方針です。そこで京都市はairbnbに宿泊税の徴収協力をしたと報道がありましたが、今回のシステムトラブルは関係しているのでしょうか？ちなみにairbnbは海外で税の徴収実績があります。

観光庁は年間営業制限180日を監視するのをairbnb等ポータルサイト運営者からのデータ提供を検討している旨も報道がありました。

金沢市、京都市や国でも民泊の実態調査をしましたが、把握出来たのは全体の3割程度で7割については実態が把握出来ませんでした。把握出来た3割のうち7〜8は違法であり指導してもモグラ叩きで取締が出来ておりません。

今回民泊新法では個別の取締をするのではなく、元であるポータルサイト（住宅宿泊仲介業者）を取締りします。

確実に新法施行に向かってポータルサイトのシステム改良は進んでおり、準備が出来ているポータルサイトと出来てないところで来年以降格差がでるのでしょう。

どちらにせよ健全な民泊ビジネスが構築されるのは時間の問題となってます。

渋谷ですよ！値段が乱高下ですね。

賃貸と違って今日と明日の金額が違うのがこの業界です。

エアビーからメールで最近予約したゲストの1泊平均が＄18で予約しました。

料金を下げると予約が増える、ひいては受取金の額も増えると内容です。

しまいには、

＄１２＝1320円

＄１０＝1100円

都内のゲストハウス（簡易宿所）が3800～4500円で共有トイレ・共有シャワーですよ。

本日も大和ハウスが1泊から可能なアパートを3000戸建設予定、その前の日は安田不動産が日本橋浜町で170室のホテルを建設、貸会議室のＴＫＰがファーストキャビンと市谷に165室を開業するニュースがありました。

宿泊特化型のビジネスホテルは理想１００室で損益分岐が50室

簡易宿所は50ベット～60ベットが損益分

高級旅館で1泊数万円でなければ、ボリュームがないと経営は成り立たず1泊＄１０＝1100円ではボランティアですか？

確実に赤字ですよね！

ビジネスモデル・収益モデルを理解した上で民泊をやらなければやる意味がありません。

大和ハウス、訪日客向け賃貸マンション3000戸
地権者に提案 ホテル仕様、1泊から
日本経済新聞 朝刊 企業総合（13ページ）
2017/9/14 2:30
大和ハウス工業は2020年までに訪日客を主な対象にしたホテル仕様の賃貸マンションを全国で3千戸整備する。キッチン付きで1戸当たり4～6人が利用できる。訪日客の急増でホテル不足が指摘されるが、一般の家屋を貸し出す民泊は規制が厳しい。大和ハウスは旅館業の許可を得られる規格の施設を建て、長期滞在ニーズにも対応した訪日客の受け皿を作る。

キッチン付きのホテルのような仕様。サービスを絞り込んで長期滞在客を取り込む
整備するのは欧米では一般的に「アパートホテル」と呼ばれる施設。キッチン付きのホテルのような仕様だが、ホテルよりもサービスを絞り込むことで手ごろな価格で1泊から長期滞在まで対応できるのが特徴。民泊やホテルなどの間にある隙間市場を狙う。

首都圏や近畿圏など大都市部で地権者などとの交渉を始めた。自社で土地を購入して建設するほか、土地オーナーからアパートの建設を請け負い運営を受託することも想定する。1戸あたりの建設コストは1千万円程度で、投資額は最大300億円規模となるもようだ。金沢市など観光地でも展開する。

1棟あたりの戸数は4～100戸ほどとする予定。各戸の間取りは2～3部屋（40～50平方メートル）とし、6人程度までの収容を基本とする。宿泊費は1泊1室3万円程度に設定。1泊から泊まれるが、6人なら1人5千円以下で泊まれるようにして長期滞在のニーズに応える。

各戸に備えたキッチンで自炊できる。長期の滞在でも週2回の割合で清掃やシーツ替えをする。1施設が数十戸を超える規模の物件ならフロントも設置し、宿泊者の相談に乗るコンシェルジュを駐在させる。コンシェルジュには外国人を積極採用する。

旅館業の登録は基本的に自治体が管轄する。大和ハウスは自治体や地域の保健所と協議して「ホテル営業」や「簡易宿所営業」などの認可が通る仕様で建設する。管理でもホテル運営などで培ったノウハウを生かす。

ホテルの代替となる施設ではマンションなど一般の住戸を貸し出す民泊も広がっている。ただ「違法民泊」が社会問題化しており、治安面などで同じマンション住民から苦情も相次いでいる。

東京都大田区や大阪市などでは「特区民泊」の営業ができるが、2泊3日以上が前提。2018年施行予定の「住宅宿泊事業法（民泊法）」では年180日の営業日数上限がある。

新法の条例は国のガイドラインが決まらないと条例内容も決められない現状で、新法の条例とは別に違法民泊（ヤミ民泊）を取り締る手段としては、伝家の宝刀になるかもしれません。

無許可のヤミ民泊は宿泊税を怠った場合遡って課税する考えとのことです。

まさに税という水戸黄門の印籠ですね！

全施設が対象でインターネットの仲介業者に徴税を依頼すると、全宿泊施設運営者のデータが京都市に報告される仕組みとなります。

徴収額は最大1000円でパリ・ローマの五つ星クラスの徴収額を上回る金額です。

条例の詳細が分かりまませんが、当然罰則もあるのでしょう。

京都市は全国で初めて、全宿泊施設の利用者に対して「宿泊税」を課すことを検討しています。市によりますと、1泊あたりの税額は宿泊料金が2万円未満の場合は200円、2万円以上5万円未満だと500円、5万円以上なら1000円に設定。修学旅行生や引率教師らは除外されるということです。また民泊の税徴収を仲介サイトの運営事業者に担わせる方針を固めた。国外では仲介サイトが民泊利用者から税を徴収し、自治体などに代理納付する仕組みが一般的で、最大手Ａｉｒｂｎｂ（エアビーアンドビー）も前向きに検討するとみられる。市は年間およそ46億円の税収を見込んでいて、２１日開会の９月議会に関連条例案を提案し、来年１０月頃の実施を目指す。

ホテルや旅館などの利用者に課税する「宿泊税」の導入を目指す京都市は、税額について、宿泊料金に応じて１泊２００～１０００円とする方針を固めた。市の方針では、課税額は１人１泊の宿泊料金が２万円未満で２００円、２万円以上５万円未満で５００円、５万円以上で１０００円の３段階で設定。

宿泊税は東京都と大阪府も導入しているが、１泊１０００円は全国最高額となる。

宿泊税は現在、東京都と大阪府が宿泊料金に応じて１泊１００～３００円を徴収。ただ、東京都はホテルと旅館の宿泊者に対象を限定している。大阪府では民泊の利用者にも課税するが、料金が１万円未満は対象外。民泊を含むすべての宿泊施設の利用者に課税するのは、国内では京都市が初めてとなる。

民泊は現状、国家戦略特区の制度で認められた大阪市や東京都大田区などを除き、旅館業法の許可がなければ違法営業となる。一方で、需要の高まりから、運営上のルールを具体的に定めて民泊を事実上解禁する住宅宿泊事業法（民泊新法）が６月に成立し、来春にも施行される予定だ。