イタリア語の、アルベルゴとは「ホテル」、ディフーゾは「分散・拡散」を意味する。

直訳すれば「分散したホテル」となります。

一般的なホテル・旅館は、施設内で食事から買い物までサービスを提供するのに対し、アルベルゴ・ディフーゾは、街の中の複数の建物を利用にます。

街全部がホテル・旅館のイメージです。

街の中心部にフロント・レセプションを設け、そこから一定の範囲内の空き家・空き部屋、空き店舗等を宿泊部屋やホテルの施設として活用する。

従来のホテルが一つの建築物内で上下に展開する「垂直型ホテル」とすれば、アルベルゴ・ティフーゾは、集落内で面的な広がりをもった「水平型ホテル」と言える。

ホテルの基準では、レストラン・食堂の併設が義務づけられています。

アルベルゴ・ディフーゾの場合、わざわざ作る必要がなく、街中にレストランが１件でもあり、それを活用することができるのであれば、問題ありません。

新たな施設を作る必要はなく、街中の既存の施設を最大限活用するのである。

都心を中心に民泊運営は部屋数が少ないと人件費の関係で人を現場に置くのは難しいので、鍵の受け渡しがポイントになります。

郵便ポストでカギの受け渡しをすると、利用者の到着時間を気にすることがなくなるので便利です。

しかし、セキュリティーの問題や受け取り方法の勘違いからトラブルになることもあります。

訪日外国人は部屋を利用する前、利用後の荷物の預け場所を探すのも苦労しています。

フロント・レセプションサービスを中心に民泊が水平に展開されるのが民泊の未来像かもしれません。

国は民泊新法でも、本人確認とカギの渡し方には３つの方法を示していますが、その中にホテル・旅館のフロント活用が示されており、「アルベルゴ・ディフーゾ」をイメージしているのでしょうか？

宿泊者確認３つの手法

• １つ目は対面の確認。パスポートの写真と顔をみて滞在予定者の名簿と照らし合わせる。

• ２つ目は周辺のホテルや旅館による代行。フロントでパスポートと本人の顔を確認し、部屋のカギを渡す。

• ３つ目は部屋にタブレットやスマートフォン（スマホ）などの電子端末を置き、テレビ電話を通じ確認する。

私は不動産はバブってると思いますが、世の中はそんな感じではありません。

平成バブル最中に大学を卒業し不動産の投資ワンルームマンション営業をしていましたが、イギリスでのバブル崩壊から日本も崩壊すると思っていましたがそれから2年続きました。

今のバブルも後2年、20202年東京オリンピックまではバブル崩壊を感じることはないでしょう。

バルブが崩壊してはじめてバブルだったんだと気付きます。

まだ当分続くということです。

不動産投資は権利収入の基本です。

世界中のお金持ちは不動産か武器で財を築いています。

周りに振り回されず、原理原則を習得して失敗しない不動産投資を身につけましょう！

「バブル」は「泡」を意味する語です。

実体経済から乖離して資産価格が一時的に大幅に高騰し、その後急速に資産価格の下落が起こる様子が中身のない泡が膨れて弾ける様子に似て見えることからこのように呼称する。

収入には、労働収入と権利収入があります。

労働者入は、一回の労働に対する対価（収入）です。

権利収入は、労働に関わらず得られる収入です。

例としては、家賃、印税、配当、利子、キャピタルゲイン等があります。

家賃ですと、入居率が安定している物件を購入すればその後特別な労働をしなくても家賃が入り続けることです。入居者が退去後、募集活動に労働が伴う物件は権利収入には当たらないと思われます。

印税は、楽曲や書籍は一度作品にすればその後収入として入ってくるので権利収入となります。

株式では、デイトレードは労働収入で、配当は権利収入となります。

キャピタルゲインは、不動産では購入価格から売却価格が値上がり差額が得られる収入で基本労働がともなわなければ物件を所有している権利で労働を伴うわないので権利収入です。

民主党政権時代（2009年〜2012年）では、円高・デフレで不動産の取引価格より金融期間の査定価格が高い状態がありました。

不動産のキャピタルゲインは、自民党政権下による低金利・異次元金融緩和で現実となりました。

不動産を購入したい人（需要）と売却した人（供給）のバランスは購入したい人が多く価格が高騰しています。

取引価格が先行して金融期間の査定価格が追いかける現象が出始めてます。

キャピタルゲインの先取りです。

民主党政権時代購入して物件は、現在キャピタルゲイが出ていますが、民主党政権以降に購入された物件は実態によるキャピタルゲインではなくバブルとなっています。

売買取引で潤う不動産業界・金融業界が作った取引価格のように思われます。

例えば、不動産物件を見ないで購入し、キャピタルゲインの先取りで購入価格を支払い後口座に500万円が残金として残る現象です。

この残金で高級外車を購入したり、株式投資に資金がまわります。

まさに、平成バブル、ITバブル、リーマン前バブルの時と同じ現象です。

労働収入でも権利収入でもない泡収入です。

泡となって消えるお金です。

日本は人口減少社会でありますから、収益還元でのキャピタルゲインは考えづらです。

購入したい人と売却した人との需給バランスでキャピタルゲインを考えるのが妥当です。

低金利・異次元金融緩和が終わり、外国人を中心にした購入者（需要）が減ったら需給バランスが崩れキャピタルゲインは泡となり消えます。

ビジネスとはお客様の問題を解決すること。ビジネスとは、問題解決するアイデアをお金に換える仕組みをつくること。

昔はお部屋が足りなくて、家主が強くて貸し手市場でした。

借りたければ貸してあげるけど、敷金・礼金は払ってね。不動産会社も上から目線でした。

退去時の原状回復（お部屋を借り前の状況に戻す）は借りる側負担があたりまえでした。

２年契約が基本で契約する時から短期使用は敬遠されました。

また、海外と違い家具なしで入居者が引っ越し業者か自分で搬入しなければならなく、家主からすると家具付きサービスは考えられませんでした。

現代では考えられないけど、エアコン・収納も借主負担でした。最近は単身者用ならエアコン・収納は必須、アファミリー用でも１台はエアコンありますよね。エアコンが自己所有だと取り付け・取り外しにも業者に頼むから費用がかかり、次引っ越しするところにエアコンがあったら保管場所に困ります。

お客様＝入居者の困りごとを解決する思考は買い手側・不動産会社にはありませんでした。

短期借り需要への問題解決なんて誰も見向きもしませんでした。短期貸しは面倒くさいからやらないと思う人がほとんどでした。

短期を望む人は、企業研修、長期出張、長期派遣、看病、就活、受験、スクールリングなど理由でお部屋を探します。

当時はマンスリーマンション（家具付き短期賃貸）がなかったので、近くのホテル・簡易宿所に長期滞在します。

目的地の近くにホテル・簡易宿所があればいいですが、周辺にない場合は２～３駅先のターミナル駅まで行って宿泊していました。

ビジネスホテルは最低５０室理想は１００室なので、ニーズがあっても事業としてなりたたないのでターミナル駅中心になってしまします。

だいたいビジネスホテル・簡易宿所は１０㎡前後でとにかく狭いです。

長期滞在は考えてないから閉塞感で気がおかしくなりそうになります。

賃貸借りて契約金を払って家具・家電を搬入・搬出しては、費用・手間がかかってしまいます。

こんなお客様の問題を解決するのがマンスリーマンション（家具付き賃貸）なのです。

それにインターネットという強い味方が集客の手伝いをしてくれ、システムが手間を省いてくれました。

価値ある情報ってなに？誰でも知ってる、誰でもアクセス出来る情報は価値がない情報です。

グーグル等ネットで取れる情報は価値がないです。

不動産業界もいい情報は巷に回ってきません。

元情報が間違っているフェイクニュースは論外です。

元情報がいい情報でも間に入る人が増えれば情報は劣化します。

伝言ゲームは誰でも一回はやったことあるゲームです。

1番目の人が聞いた「お題」が最後の20番目の人になると全然違う話なります。

人伝に話が伝わると微妙なニュアンスを含め意味が変わることがあります。

データセンターの洗掘者であるリクルートが、都心の銀座7丁目になぜ本社を構えたのか？

話題になったことがあります。

銀座のクラブで話されてる話が価値ある情報だとリクルート社長はコメントしてました。

銀座の情報は源流なのでしょう。

怖い人がインサーダーや地上げの打ち合わせしてますかね。

長い年月の経験者から直接話を聞くのは体験者の年月を圧縮して貴重な情報になります。

朝の番組を見ると新聞各紙を並べて比較していますが、評論は様々で一致しているのは数字ぐらいです。

リテラシーが重要になります。

源流に近いとろこで話を聞き、与えられた材料から必要な情報を引き出し、活用する能力が問われます。

議員秘書をやっていた時、議員は週刊誌情報を重視してました。

高級ホテルプラットフォームの「一休」が高級な民泊をバケーションレンタルとして広めるニュースがありました。

「一休.com バケーションレンタル」を開くと、京都の町家、沖縄のコンドミニアム、湘南のヴィラ、北海道の高級マンションなどのレンタル物件が並び、そのラグジュアリーな宿泊空間に旅情が誘われる。高級宿泊施設を扱う一休の基本コンセプトは、バケーションレンタルでもブレていない。

環境は人生にものすごい影響を与えます。

環境とは、人間環境と住環境です。

一日の中で住まいにいる時間は何時間ぐらいでしょう？

脳を活性化する睡眠はどこで取られますか？

行動範囲は住まい中心になりませんか？

江戸時代の有名な浮世画家・葛飾北斎は、90歳という長寿の間に93回も引っ越しをしたそうです。

まさに「引っ越し魔」です。

日本ではその土地に何年・何代住んでいしるかは重要な価値です。

その中北斎はなぜ頻繁に引っ越しをしたんでしょう。

一説によると、絵を描くことに集中するあまり、部屋の中は荒れ放題。

これ以上は住めないというほどになると、つぎのところに移ったからだとも言われてます。

しかし、それだけではないです。環境を変えることで創作意欲を高め、新しいイマジネーションを得るためでもあったはずです。

北斎ほどでないにしろ、生活する環境を変えることで気分転換したり、新たな挑戦を始めたりするのはどうでしょう。

意外に、自分の眠れる才能が発見出来るかもしれません。

ダイエットも「ライザップ」の厳しい環境があるから、出来ない人も腹筋がわれるようになります。

住環境はとても重要です！

ビジネスとはお客様の問題を解決することです。

お客様が望む未来を見せることです。

訪日外国人の問題ってなんだろう？

wifiがつながらない。部屋にインターネットがあっても街中で使えない。

大きい部屋がホテルでは少ない。5名〜6名用が少ない。

標識の表示が分からない。マークが分からない。

交通機関が複雑。地下鉄は難しい。

ベットが小さい。西洋人は東洋人に比べて体型が大きい。

アジア系は家族旅行が多く平均人数が6～8人で、ホテルでは一部屋で収まる施設がありません。

2～3部屋になりフロアーが別々になったら不便です。

また、ホテルは西洋から入った文化で日本を感じることが出来ません。

訪日外国人がしたいこと

旅行者はその国の地域・文化を体験したい

外国人が日本でやりたいこと

地元の人の生活を味わいたい。

地元の人と交流したい。

地域の生活に入り込みたい。

その国あるいは地方の日常を体験したい。

自然・食・文化・季節を体験したい。

観光業は内需型ビジネスだったので、日本人相手に考えればよかったです。また日本人だから深く考えたり、理解してもらうために丁寧な説明が必要ありませんでした。

文化や環境が違う外国人にはより丁寧な説明・コミュニケーションが必要です。

地政学的にアジア系が7割ぐらいですが全世界から訪日する外国人は多種多様です。

多様性を持って対応しなければ観光立国になるのは難しいでしょう。

 

 

概要：ウィークリーマンスリーマンションビジネスは、どうか？

このチャンスを掴むために、法律施行までに何を準備すればいいのか？

マンスリーマンションの実体験から細かく解説します。

３つのタイプの民泊で収益モデル、メリット・デメリット（トラブル、苦情問題）も検証。

民泊Airbnb(エアビーアンドビー)をビジネスとして儲かるやり方、始め方仕組みサイト選びを考える民泊ビジネスセミナーです。

ビックチャンス。

民家（一軒家・マンション、アパート）を施設とするには、

どの方法で許可をとっても、抑えなければならないポイント、サイト、苦情、トラブル、問題等もご紹介。

講師：川畑重盛

• 初期費用がどれくらい必要なのか心配。

• どういう物件を活用したらよいのかわからない。

• 空き家・空室をなんとかしたい。

• すでに始めているが、より利益をあげたい。

• トラブルの対処方法が知りたい。

• 所有物件を何とかしたい。

場所：東京都渋谷区道玄坂　渋谷駅より徒歩1分

定員：5名

費用：7,000円

備考：※当セミナーは不動産会社及び民泊関連業者はご参加出来ません。

月曜日～木曜日の民泊禁止の曜日縛りは「民泊やるな」ですよね！

新宿区が民泊新法の条例案「新宿ルール」のパブリックコメントを募集してます。

ポイントは住居地域では営業制限をするです。

その営業制限の仕方がなんと月曜日～木曜日は民泊営業禁止との事です。

住宅街だから平日より週末の方が静かに過ごしたい思いますが違うんです。

本来なら金曜日〜日曜日営業禁止が本筋ではありませんか？

年間での営業日数の制限でも悩みどこです。

厳しくても月単位・週単位ぐらいかなと思っていましたが、新宿は曜日縛りです。

究極ですね。年間募集出来るのが104泊156日です。

綺麗に埋まって104泊ですが、埋めるのはかなり厳しいです。

地域で特区民泊みたいに、ホテル・旅館が出来る地域に限った方が分かりやすいですね。

ただ、国は新法施行にああたり、営業可能日数を「ゼロ」にするのは認めないと報道があったので、新宿区は「ゼロ」ではないが実質ゼロですよね。

民泊新法は全国解禁で、日本全国どこでも民泊営業が出来る様になるのは間違いないみたいです。

しかし、簡単に誰べも儲かるは遠い昔話になります。

住宅宿泊事業の適正な運営に関する新宿区ルールの骨子について
※今後公布される政省令の内容を確認し、ルールの内容との整合を図ります。
１ 目的
・住宅宿泊事業法に基づき規定すべき事項及び法に定めるもののほか住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関し必要な事項を定めることにより、住宅宿泊事業に起因する事象による区民の生活環境の悪化を防止することを目的とします。
２ 区の責務
・ルールの目的を達成するため、住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する施策を策定しこれを実施します。
・施策の実施に当たっては、警察・消防その他の関係機関と連携します。
３ 区民の責務
・区民は、区が実施する施策に協力するよう努めるものとします。
４ 住宅宿泊事業者等の責務
・住宅宿泊事業者及び住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業に起因する事象による生活環境の悪化を防止するよう努めなければなりません。
５ 宿泊者の責務
・宿泊者は、住宅を利用するに当たっては、生活環境の悪化を防止するよう努めなければなりません。
６ 近隣住民への周知等
・住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業の届出をする７日前までに、近隣住民に対して、当該住宅で住宅宿泊事業を営もうとすること、商号、名称又は氏名、連絡先、事業開始日等について書面による周知を行い、区に報告しなければなりません。
・商号や連絡先等に変更があった時も同様とします。
７ 届出住宅の縦覧
・区は、住宅宿泊事業の届出があったときは、事業者の名称や連絡先、近隣住民への周知を実施した日等について、公表します。
８ 廃棄物の適正処理
・住宅宿泊事業者は、住宅宿泊事業の実施に伴い発生した廃棄物を自ら適正に処理しなければなりません。
９ 苦情の対応記録
・住宅宿泊事業者及び住宅宿泊管理業者は、苦情が発生した際の対応について、記録を作成し、３年間保存しなければなりません。
10 住宅宿泊事業の実施の制限
・住居専用地域（※）においては、月曜日から木曜日までは住宅宿泊事業を行うことができません。
※都市計画法第8条第1項第1号にいう第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域
・住宅の敷地の過半が住居専用地域に含まれる場合には、当該敷地を住居専用地域とみなします。
11 土地又は住宅提供者等の責務
・他人に土地又は住宅を提供する者は、賃貸借契約の締結の際、住宅宿泊事業の実施の可否について明記するよう努めなければなりません。
・建物の区分所有者は、管理規約等に住宅宿泊事業の実施の可否について明記するよう努めなければなりません。