新潟県内で新潟市は地方創生に特区民泊を制定し民泊に前向き、湯沢町はホテル・旅館の稼働率低下で民泊反対を要望。

湯沢はバブルの爪痕の象徴としてリゾートマンションが有名な町です。東京から新幹線で2時間と交通の便がよくガーラ湯沢などは日帰りスキーとして人気スポットとなっています。しかし国内では若年層を含めスノボーは人気がありますが、競技人口は低迷してます。

施設の供給数を規制すより宿泊需要を掘り起こすのを優先すべきです。

街に魅力がないから観光産業が衰退するので、人口減少社会の日本では外国人のニーズに注目して新しいスキーの魅力を考え直すべきと思います。

現状維持ではエントロピーの法則で内部崩壊に突き進むだけだと思います。

考えなければならない視点が間違っていると思います。

現代は体験による感情の変化が重要視されてます。

湯沢町でしかできない体験で感情の変化を生み出せるスキー場を目指してもたいたいです。

そのためには、今までの宿泊施設だけでいいのでしょうか？

新潟市2017年6月議会で特区民泊制定

国家戦略特区の旅館業法の特例により、一定の条件を満たし市の認定を受けることで、住宅等での宿泊事業を可能とする制度です。本市では、田園部において宿泊をしながら、ゆったりと本市の自然・歴史等の観光資源にふれあえる機会の提供を可能とするため、「市街化調整区域」においてこの制度を活用します。

特区民泊により、グリーン・ツーリズムを一層推進し田園部の活性化を図るとともに、空き家の活用や移住の促進等を進め、本市らしい地方創生の実現を目指します。

本市では、市街地が広大な田園と日本海に近接する特性を活かし、都市部に居住する市民、また市外からの来訪者にも農業・農村・漁業の魅力を体験してもらうツーリズムとし、「田園都市型グリーン・ツーリズム」を推進しています。

団体旅行に指導が入ったみたいですが、日本へは個人旅行の比率が上がり影響は少ないようです。

百貨店の高島屋も訪日外国人（インバウンド）の消費が回復し売上高が前期比２％と伸びました。

ホテルでは10月１日に合わせて新メニューをスタートしたりと準備は万端です。

観光業が内需産業だった頃は、年末年始、ゴールデンウィーク、お盆休みや日本国内の祝日がピークとななってましたがアジアを中心旧正月の1月末から2月初旬であったり、10月の国慶節と日本国内の需要とはずれてます。欧米ですとクリスマス休暇と長期夏休み休暇となりこれも日本とは違います。今までは中国を中心に団体旅行が中心でしたが個人旅行とニーズが移り変わってきており、昔の日本がたどってきた海外旅行の歴史通りがアジアで行われております。

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外国人観光客が増えても増えてるのが団体客か個人客かでは宿泊施設へのニーズも変わります。今まではアジア系は団体旅行が支流で欧米系は個人旅行が主流となっていましたが、来年以降はアジア系も個人旅行が主流となっていくのでしょう。

訪日外国人（インバウンド）は、為替や地政リスクなどに影響を受けやすく百貨店の業績も大きな影響をうけてます。

国内需要と海外需要を両方ターゲットにするのか、ターゲットを限定するのか戦略が重要な時代の幕開けです。

小田急ホテルセンチュリーサザンタワー

10月1日（日）より
サウスコートブランチ　￥2,300

【お好きなドリンクをお選びください】
オレンジジュース
グレープフルーツジュース
トマトジュース
クランベリードリンク

福々たまごとベーコン、トマトの米粉ワッフルサンドウィッチ
スープ
フライドポテト
コーヒー または 紅茶

高島屋の連結業績が盛り返している。2017年３～８月期は営業利益が前年同期比２％増の140億円程度になったようだ。従来予想（３％減の133億円）から一転して増益となった。昨年は円高で伸び悩んだ訪日外国人（インバウンド）の消費が回復し、免税売上高が伸びた。

中国の国慶節（建国記念日）を祝う大型連休が１日始まった。期間中、延べ約７億１千万人が国内外に出掛けると予想され、日本は当局の団体旅行制限にもかかわらず依然として人気の渡航先。

今年は伝統的な祝日、中秋節（10月４日）が重なったため、例年より１日長い８連休。海外には過去最高の延べ600万人余りが出掛けると見込まれ、北京国際空港にはスーツケースを抱えた人たちの長い列ができた。政府系シンクタンク、中国旅行研究院によると、タイや日本、シンガポールなどアジアに人気が集中しているという。

当局は日本への団体旅行を減らすよう旅行会社に指導。外貨流出を懸念しているとの観測も出ているが、団体旅行に代わって個人旅行が増えており、渡航者数に大きな影響はないとみられる。

関空からワンボックスのレンタカーを借りて京都、富士山、東京、箱根を観光して成田空港で乗り捨てて帰国する8〜10人グループ旅行が増えて増す。

特にアジア系は大家族で旅行をする傾向がありニーズはあり、物件に駐車場は必須になりますね。なければち確認安いコインパーキングがあるといいでしょう。

沖縄を訪れる外国人観光客の増加に伴い、外国人が利用するレンタカーの事故が急増している報道もありました。

モノには必ずメリットがあればデメリットもあります。

民泊もメリットもあればデメリットもあります。どのように地域社会の調和出来る民泊ビジネスはできるのでしょうか？

NEXCO3社など、全国高速道路乗り放題パス「Japan Expressway Pass」を訪日外国人向けに10月13日発売

最大7日間有効のパスで2万円、最大14日間有効で3万4000円

国土交通省とNEXCO東日本（東日本高速道路）、NEXCO中日本（中日本高速道路）、NEXCO西日本（西日本高速道路）、宮城県道路公社、京都府道路公社、兵庫県道路公社は9月26日、レンタカーを利用する訪日外国人旅行者向けに全国エリアを対象とした高速道路乗り放題パス「Japan Expressway Pass」の販売を10月13日から開始すると発表した。価格は、最大7日間有効のパスで2万円、最大14日間有効で3万4000円。

Japan Expressway Passの乗り放題対象エリアは、NEXCO東日本、NEXCO中日本、NEXCO西日本が管理する高速道路（北海道内の高速道路、第二神明道路、関門トンネル、関空橋利用税を除く）に加えて、宮城県道路公社の三陸自動車道、京都府道路公社の京都縦貫自動車道、兵庫県道路公社の播但連絡道路。

利用できるのは、外国のパスポートを持つ人と、外国に永住権を持つ日本人となる。ただし日本で利用可能な運転免許証を持つ人に限る。

対象車両は、各レンタカー会社が提供するETCカードや自動車（普通車限定）を使用して、ETC無線通信により走行する車両としている。全国275店舗のレンタカー会社の店舗で申し込みが必要。

なお、地域版の定額乗り放題パス（北海道、東北、中部、中四国、九州地域）も継続販売。同省では、観光部局などと連携しながら海外における周知を実施していくとしている。

外国人旅行者について驚くような記事が報じられている。沖縄の琉球新報は8月21日、「外国人観光客のレンタカー事故が急増　昨年度9648件　左側走行不慣れなどで」という記事を掲載した。記事を引用するとこうだ。

『沖縄を訪れる外国人観光客の増加に伴い、外国人が利用するレンタカーの事故が急増している。県レンタカー協会によると、2016年度の外国人レンタカー利用者による交通事故は15年度から倍増の9648件（速報値）で、1万件に迫る勢いだった。事故の増加率がレンタカー利用客の伸び率を上回る多さとなっている』

数字を見せられてもピンと来ないかもしれないが、実はこの数字はかなり多い。全国で最も交通事故件数が多いのは、愛知県で2016年は4万1551件、最も少ない鳥取県では987件だ。そんな中で沖縄では、外国人がレンタカーで9648件も事故を起こしているというのである。

これが事実だとすれば、沖縄県では大変な事態になっているのではないか。そう考えて、沖縄にいるレンタカー業界の関係者に話を聞いてみると、どうも実態は記事とは違うらしい。いったい何が起きているのか。

個人がやるビジネスとしては、魅力がなくなってきました。

3年前は誰がやっても本当に外さなければもうかりましたが、最近は訪日外国人も前年比増えてますがホテル・旅館、民泊と供給も急増してます。単価も下がっています。

投資額が大きくなるとリスクも大きくなります。

これから市場調査を兼ねて始めるなら民泊新法か特区民泊がオススメします。

まずはお客様のニーズを現場で知ることが重要です。

物件に住込み出来るなら法律的に問題なければ簡易宿所も可能です。

前回書きましたが、継続的に事業をするにはランニングコスト（運営費用）がとても重要です。オーナーの人件費を時給いくらで計算するかですが、自分でやるとコストとして考えない方もいます。

受付が自動化（オンライン）出来、常駐しなくていいルールになれば別ですけど、そうでなければこれからの労働人口が減り人件費が高騰したら採算が合わなくなりオーナー自らやらなければなりません。

いわゆる食事なしペンション・民宿ですね。

また民泊でもっと重要なポイントであるルームクリーニングはロボットに変わるまでは何年かかるのでしゅか？

来年以降都内では、ホテル・簡易宿所の完成予定数はかんりあります。新法施行で違法民泊が減ったとしても増加分でカバー出来ると思います。

個人がやるビジネスの事業者がやるビジネスの見分けをしなければいけません。正確認言うと個人とか法人とかではなく小規模でやるか大規模でやるかです。

現代はどの業界も格差が広がり中途半端は生き残ることは出来ません。

民泊は立地勝負なので、仕入れが命です。

180日ルールも考えた上で収支シミュレーションを作成しましょう。

民泊やる方法は3つあり収益モデルには特徴があります。

民泊新法、特区民泊、旅館業です。

イベント民泊は年に1回しか出来ないので、ビジネスとして対象にならないので省きます。

収益モデルでは、イニシャルコスト、ランニングコスト、税金等と売上が収益モデルになります。

今回はその中の、ランニングコストのルームクリーニングを考えたいと思います。

klimkin / Pixabay

前回、部屋数やベット数が損益分岐を左右することを書きましたが、実はルームクリーニングがとても影響してます。

エアビーでは清潔はとても重要視されてます。

私はよくコインパークングの収益モデルを例に出しますが、時間貸駐車場では有人型と無人型があります。

有人型は人件費を賄うため最低３０台以上の駐車場でなければビジネスになりません。

無人型(コインパーキング)は街中で１台だけのありますよね。有人型では考えられません。

民泊をやるとき現場を有人でやるか、無人でやるかは大きな問題です。それぞれの損益分岐のボリューム（部屋数・ベット数）を左右します。

ランニングコストを現場が有人と無人で考えてみましょう。

ビジネスホテルでは１００室のルームクリーニング原価は７００円ぐらいといわれてます。民泊で現場無人の場合５０００円ぐらいします。現場無人は現場有人の７倍です。でもひと部屋からできます。

ざっくりですが、

１泊一万円のビジネスホテルは１万ー７００円（ルームクリーニング）＝９３００円

１泊一万円の民泊は１万ー５０００円（ルームクリーニング）＝５０００円

４３００円の差があります。

変なホテルではないですが、フロント（レセプション）は機械化できてもルームクリーニングを機械化するのはどのくらいの投資が必要になるのでしょうか？

渋谷ですよ！値段が乱高下ですね。

賃貸と違って今日と明日の金額が違うのがこの業界です。

エアビーからメールで最近予約したゲストの1泊平均が＄18で予約しました。

料金を下げると予約が増える、ひいては受取金の額も増えると内容です。

しまいには、

＄１２＝1320円

＄１０＝1100円

都内のゲストハウス（簡易宿所）が3800～4500円で共有トイレ・共有シャワーですよ。

本日も大和ハウスが1泊から可能なアパートを3000戸建設予定、その前の日は安田不動産が日本橋浜町で170室のホテルを建設、貸会議室のＴＫＰがファーストキャビンと市谷に165室を開業するニュースがありました。

宿泊特化型のビジネスホテルは理想１００室で損益分岐が50室

簡易宿所は50ベット～60ベットが損益分

高級旅館で1泊数万円でなければ、ボリュームがないと経営は成り立たず1泊＄１０＝1100円ではボランティアですか？

確実に赤字ですよね！

ビジネスモデル・収益モデルを理解した上で民泊をやらなければやる意味がありません。

大和ハウス、訪日客向け賃貸マンション3000戸
地権者に提案 ホテル仕様、1泊から
日本経済新聞 朝刊 企業総合（13ページ）
2017/9/14 2:30
大和ハウス工業は2020年までに訪日客を主な対象にしたホテル仕様の賃貸マンションを全国で3千戸整備する。キッチン付きで1戸当たり4～6人が利用できる。訪日客の急増でホテル不足が指摘されるが、一般の家屋を貸し出す民泊は規制が厳しい。大和ハウスは旅館業の許可を得られる規格の施設を建て、長期滞在ニーズにも対応した訪日客の受け皿を作る。

キッチン付きのホテルのような仕様。サービスを絞り込んで長期滞在客を取り込む
整備するのは欧米では一般的に「アパートホテル」と呼ばれる施設。キッチン付きのホテルのような仕様だが、ホテルよりもサービスを絞り込むことで手ごろな価格で1泊から長期滞在まで対応できるのが特徴。民泊やホテルなどの間にある隙間市場を狙う。

首都圏や近畿圏など大都市部で地権者などとの交渉を始めた。自社で土地を購入して建設するほか、土地オーナーからアパートの建設を請け負い運営を受託することも想定する。1戸あたりの建設コストは1千万円程度で、投資額は最大300億円規模となるもようだ。金沢市など観光地でも展開する。

1棟あたりの戸数は4～100戸ほどとする予定。各戸の間取りは2～3部屋（40～50平方メートル）とし、6人程度までの収容を基本とする。宿泊費は1泊1室3万円程度に設定。1泊から泊まれるが、6人なら1人5千円以下で泊まれるようにして長期滞在のニーズに応える。

各戸に備えたキッチンで自炊できる。長期の滞在でも週2回の割合で清掃やシーツ替えをする。1施設が数十戸を超える規模の物件ならフロントも設置し、宿泊者の相談に乗るコンシェルジュを駐在させる。コンシェルジュには外国人を積極採用する。

旅館業の登録は基本的に自治体が管轄する。大和ハウスは自治体や地域の保健所と協議して「ホテル営業」や「簡易宿所営業」などの認可が通る仕様で建設する。管理でもホテル運営などで培ったノウハウを生かす。

ホテルの代替となる施設ではマンションなど一般の住戸を貸し出す民泊も広がっている。ただ「違法民泊」が社会問題化しており、治安面などで同じマンション住民から苦情も相次いでいる。

東京都大田区や大阪市などでは「特区民泊」の営業ができるが、2泊3日以上が前提。2018年施行予定の「住宅宿泊事業法（民泊法）」では年180日の営業日数上限がある。