三井不動産
不動産市場は実態収益から乖離しているバブルかな?。株式市場は実態収益から考えるとバブルとは言い難いです。
企業は収益や成長性がわかり易く評価制度が確立されてます。
不動産市場は中古を含め取引が不透明で株式市場の様な透明性がありません。
だからバブルになりやすのでしょうか?
はっきり分かっている未来の人口動態は、不動産取引に関係ないみたいです。
今のところ買い手と売り手の需給と金融緩和で価格が決定されてます。
みずほファイナンシャルグループが1万9千人の人員削減・店舗閉鎖も発表をしました。
オフィスも店舗需要も減るから、ホテルへの業態変更なのでしょうか?
金融業界の護送船団といわれた時代がありました。
今の不動産業界は護送船団ではなく何ですか?
建物状況調査(インスペクション)義務化
平成28(2016)年5月に宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が成立した。不動産を売却、購入するとき、消費者であるわれわれにとってもかかわりの深い法律です。
新築、中古を含めた住宅販売の中で中古住宅の流通シェアは、欧米諸国に比べて日本は極めて低いです。中古住宅の流通を活性化させることが、国の大きな施策となっています。これが法律改正の大きな目的です。中古住宅は、一般の消費者にとって建物の構造など見えない部分が多く、その状態や質に対する不安が付きまとうのが、現実だ。
「中古住宅を売り買いするときに、品質に関する正確な情報の開示を進めたい。その手段として、建物状況調査(インスペクション)というものがあります。これは、建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家によって調査するもので、その結果を不動産取引において、きちんと示すことで、不安を解消していこうとするものです」
実際の法改正の重要なポイントは3です。
(1)媒介契約時に
宅地建物取引業者が、売主または買主に、建物状況調査(インスペクション)を行う業者を紹介できるかどうかを示し、意向に応じてあっせんする。
(2)重要事項説明書に
建物状況調査(インスペクション)の結果を買主に対して説明する。
(3)売買契約時に
建物の現況(基礎、外壁等)を売主、買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者が売主・買主に書面で交付する。
不動産大手が一斉にホテルの開発に動いている。13日には森トラストが米ヒルトンなどと沖縄県で高級ホテルを開発すると発表した。主力のオフィスビルで供給過剰懸念が強まり、訪日客増加の恩恵を受けるホテルに経営資源を振り向ける。ただ稼働率次第で収益が大きくぶれるのがホテルの難しさ。供給が行き過ぎればリスクも高まる。
「沖縄県の年間観光客数はハワイと同じ水準だが、観光収入は3分の1にすぎない」。
森トラストがホテル強化を経営計画に盛り込んだのは16年6月。都心と地方で計7ホテルの開発を計画していた。だがその後、矢継ぎ早に新規案件を加えて開発予定の施設数は17に増えた。同社だけではない。野村不動産は自社ブランドを立ち上げ18年にホテル事業に参入。東京・浜松町で計画中の大型ビルにも高級ホテルの誘致を視野に入れる。三井不動産は運営ホテルの客室を20年度までに現在の2倍近い1万室に増やす計画だ。
各社がホテルにのめり込むのはオフィスの収益性に頭打ちの懸念が出ているためだ。三鬼商事によると、東京都心5区の10月の平均空室率は前年同月より0.62ポイント低下し、3.3平方メートル当たりの平均賃料も598円上昇した。足元の状況は決して悪くないが、問題は今後の供給面にある。
森トラストによると、延べ床面積1万平方メートル以上の大型ビルの供給は東京23区だけで18年に139万平方メートルと17年から8割増える見通し。20年にはさらに増え、177万平方メートルが新たに供給される。供給が増えるだけではない。テレワークの広がりなどで需要にも先細りの懸念がある。
一方、訪日客の増加でホテルは「同じ立地ならオフィスに負けない利回りを期待できるようになった」(野村不動産)。観光庁によると16年の客室稼働率は東京のビジネスホテルで83%、大阪のリゾートホテルは89%だ。一般的なホテルは80%超でほぼ満室と言われる。政府は30年に16年比2.5倍の6千万人の訪日客誘致を目指しており、業界で期待感が高まるのも無理はない。
ただ、みずほ総合研究所がCBRE(東京・千代田)のデータから試算したところ、20年には8都道府県のホテル供給量が需要を11万室上回るという。この数字には一般住宅に旅行者を有料で泊める民泊は入っていない。高級マンションなどを民泊に転用する例が日本でも増えれば、供給過剰はさらに進む。
宴会施設などを持たない宿泊特化型が儲かるらしい。
大手電鉄、不動産、大手企業が想定宿泊者の半分は訪日外国人を想定して続々開業です。
JR東日本 1万室、三井不動産 1万室、野村不動産 2千室、JR西日本 4千室・・・
宴会がホテル売上の中心だったのがいつの間にか宴会施設がないのがホテル経営の支流となってます。
人口減少・デフレの影響でホテル経営も変革となってます。
収益モデルが変革しているのです。
宴会は儲からないでしょう。
訪日外国人は宴会はしません。
昔ながらのホテル・旅館施設内で宿泊から食事・娯楽まで完結させるビジネスモデルは訪日外国人には合いません。
彼らはその国・地域の文化を体験・体感したいのです。
ホテルに求める(ニーズ)のは、宿泊だけで十分なのでしょう。
だから宿泊特化型となるのでしょう。
ビジネスの手引書として「ドキュメント ホテル再建 盛岡グランドホテル2500日の軌跡」参考にしていました。創業期のリクルートが盛岡の迎賓館と呼ばれ、いうなれば帝国ホテルの格式あるホテルを再建する話です。当時は営業で宴会売上を上げることが重要課題となってました。
不動産大手が都市部でホテル運営事業を相次ぎ拡大している。
野村不動産がグループ会社を通じ2018年秋に東京・東上野に自社ブランドのホテルを開業するほか、三井不動産も5日に東京・銀座に新ブランドのホテルを開く。インバウンド(訪日外国人旅行客)が拡大する中、オフィスビルに匹敵する収益が見込めるホテル事業に注力する。宴会施設などを持たない宿泊特化型にすることで収益力を高める。
野村不動産はグループの野村不動産ホテルズ(東京・新宿)を10月中旬にも設立する。第1弾のホテルは130室規模の宿泊特化型で、グループのNREG東芝不動産が保有する土地に建設する。平均客室単価は2万円前後、宿泊客の半数に外国人を想定する。三大都市圏を中心に早期に2000室を展開する。
東名阪の三大都市圏を中心に札幌や福岡などの地方中枢都市も検討する。今後は100~150室規模を基本とし1拠点の総事業費として50億円前後を想定する。
将来は住宅との複合開発、不動産投資信託(REIT)への物件売却も検討する。他社が持つ物件に入居する形での運営や大規模複合開発での外資系ホテル誘致も進める。
三井不は5日、東京・銀座で宿泊特化型の新ブランドでは2例目の「ホテル ザ セレスティン」を開業する。都市型ホテルでは三井ガーデンホテルを含めグループで合計約5800室を運営するが、20年度までに1万室に引き上げる。
JR東日本は9日、自社グループが運営するホテルの客室数を2020年をメドに現在の6割増の1万室体制にすると発表した。首都圏を中心にビジネスホテルなどを積極的に開設する。増加傾向にある訪日外国人客の宿泊需要を取り込む。
グループ会社の日本ホテルが運営を担い、現在は首都圏を中心に43カ所で計約6300室を展開している。今後、シティーホテルの「メトロポリタンホテルズ」やビジネスホテル「ホテルメッツ」などを増やし、20年をメドに60カ所にする計画。同社が宿泊施設の開設目標を明らかにしたのは今回が初めて。
まず5月中に東京・秋葉原で地上9階建ての「ホテルメッツ秋葉原」(仮称)を着工する。客室の広さが約17平方メートルのシングル向けを中心に196室を用意し、19年の開業をめざす。
このほか、さいたま市や仙台市、千葉県船橋市、同浦安市でも80~282室のホテルを開業し、川崎市では300室規模のホテルを計画する。JR東日本の営業エリア以外での開発も検討する。
東京・竹芝では外資系ブランドの誘致も含めて高級ホテルを新設する。客室数は265室の計画で、20年春以降の開業をめざす。
JR西日本は20日、ホテル事業で九州に進出すると発表した。2019年春、福岡市内に宿泊に特化したホテル「ヴィアイン博多」(仮称)を開業する。客室数は約200室で、宿泊料金はシングルで9千円前後になる見通し。自社が運行する山陽新幹線を使った出張客の利用を見込む。訪日外国人の増加で全国的にホテル需要が高まっており、JR西は19年中に全国で3施設開業する。
ヴィアインはJR西が運営する宿泊特化型ホテルブランドで東京や名古屋、大阪など19施設を展開している。19年夏に大阪・心斎橋、同年秋に東京・日本橋にも開業する。ともに客室数は200室規模でビジネスと観光の需要を取り込む。
JR西は価格帯の異なるホテルブランドを増やして、幅広い宿泊客を獲得する戦略を取る。10月にカプセルホテル「ファーストキャビンステーション」を大阪・天王寺駅の近くに開業。18年6月にはヴィアインより価格の高い新ブランドホテルの「ヴィスキオ」を大阪駅北側に開く計画だ。JR西は19年度末までにホテル数を現在の27から37施設に増やす。