不動産市場は実態収益から乖離しているバブルかな？。株式市場は実態収益から考えるとバブルとは言い難いです。

企業は収益や成長性がわかり易く評価制度が確立されてます。

不動産市場は中古を含め取引が不透明で株式市場の様な透明性がありません。

だからバブルになりやすのでしょうか？

はっきり分かっている未来の人口動態は、不動産取引に関係ないみたいです。

今のところ買い手と売り手の需給と金融緩和で価格が決定されてます。

みずほファイナンシャルグループが１万９千人の人員削減・店舗閉鎖も発表をしました。

オフィスも店舗需要も減るから、ホテルへの業態変更なのでしょうか？

金融業界の護送船団といわれた時代がありました。

今の不動産業界は護送船団ではなく何ですか？

建物状況調査（インスペクション）義務化

平成28（2016）年5月に宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が成立した。不動産を売却、購入するとき、消費者であるわれわれにとってもかかわりの深い法律です。

新築、中古を含めた住宅販売の中で中古住宅の流通シェアは、欧米諸国に比べて日本は極めて低いです。中古住宅の流通を活性化させることが、国の大きな施策となっています。これが法律改正の大きな目的です。中古住宅は、一般の消費者にとって建物の構造など見えない部分が多く、その状態や質に対する不安が付きまとうのが、現実だ。

「中古住宅を売り買いするときに、品質に関する正確な情報の開示を進めたい。その手段として、建物状況調査（インスペクション）というものがあります。これは、建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家によって調査するもので、その結果を不動産取引において、きちんと示すことで、不安を解消していこうとするものです」

実際の法改正の重要なポイントは3です。
（1）媒介契約時に
宅地建物取引業者が、売主または買主に、建物状況調査（インスペクション）を行う業者を紹介できるかどうかを示し、意向に応じてあっせんする。

（2）重要事項説明書に
建物状況調査（インスペクション）の結果を買主に対して説明する。

（3）売買契約時に
建物の現況（基礎、外壁等）を売主、買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者が売主・買主に書面で交付する。

不動産大手が一斉にホテルの開発に動いている。13日には森トラストが米ヒルトンなどと沖縄県で高級ホテルを開発すると発表した。主力のオフィスビルで供給過剰懸念が強まり、訪日客増加の恩恵を受けるホテルに経営資源を振り向ける。ただ稼働率次第で収益が大きくぶれるのがホテルの難しさ。供給が行き過ぎればリスクも高まる。

「沖縄県の年間観光客数はハワイと同じ水準だが、観光収入は３分の１にすぎない」。

森トラストがホテル強化を経営計画に盛り込んだのは16年６月。都心と地方で計７ホテルの開発を計画していた。だがその後、矢継ぎ早に新規案件を加えて開発予定の施設数は17に増えた。同社だけではない。野村不動産は自社ブランドを立ち上げ18年にホテル事業に参入。東京・浜松町で計画中の大型ビルにも高級ホテルの誘致を視野に入れる。三井不動産は運営ホテルの客室を20年度までに現在の２倍近い１万室に増やす計画だ。

各社がホテルにのめり込むのはオフィスの収益性に頭打ちの懸念が出ているためだ。三鬼商事によると、東京都心５区の10月の平均空室率は前年同月より0.62ポイント低下し、3.3平方メートル当たりの平均賃料も598円上昇した。足元の状況は決して悪くないが、問題は今後の供給面にある。

森トラストによると、延べ床面積１万平方メートル以上の大型ビルの供給は東京23区だけで18年に139万平方メートルと17年から８割増える見通し。20年にはさらに増え、177万平方メートルが新たに供給される。供給が増えるだけではない。テレワークの広がりなどで需要にも先細りの懸念がある。

一方、訪日客の増加でホテルは「同じ立地ならオフィスに負けない利回りを期待できるようになった」（野村不動産）。観光庁によると16年の客室稼働率は東京のビジネスホテルで83％、大阪のリゾートホテルは89％だ。一般的なホテルは80％超でほぼ満室と言われる。政府は30年に16年比2.5倍の６千万人の訪日客誘致を目指しており、業界で期待感が高まるのも無理はない。

ただ、みずほ総合研究所がＣＢＲＥ（東京・千代田）のデータから試算したところ、20年には８都道府県のホテル供給量が需要を11万室上回るという。この数字には一般住宅に旅行者を有料で泊める民泊は入っていない。高級マンションなどを民泊に転用する例が日本でも増えれば、供給過剰はさらに進む。