本日、東証平均株価は25年ぶりの高値になりました。多少有事があってもオリンピックまでは続かせるのでしょうか？

先だっての総選挙で2019年10月に消費税１０％へ増税が決まり、オリンピックまでは不景気にするはけにはいきません。

25年前といえばバブル崩壊ですが。バブル崩壊後、不動産評価は収益還元法になったはずが現在は買い手と売り手の需給が先行して価格が決定されtます。

日本銀行の異次元金融緩和によるゼロ金利で貸出先が収益還元より属性へとなっています。

アパート・マンション経営がブームとなっています。

不動産は高値になり住宅・オフィス以外からホテルや倉庫などへ資金が流れています。

25年前のバブル時ホテルが乱立したので、今回は乱立しないと思っていましたが歴史は繰り返えされるみたいです。

25年前のバブルでは以前の経験が通用しませんでした。

人口知能（AI）やシェアリングエコノミーの成長で今までの経験が通用しないのは間違いないと思います。

7日の東京株式市場では、企業業績の改善期待が高まる中で買いが優勢となり、日経平均株価の終値は前日比389円25銭高の2万2937円60銭と大幅に上昇、4日続伸した。上げ幅は一時400円を超え、終値はバブル崩壊後の戻り高値（1996年6月26日の2万2666円80銭）を大きく更新。92年1月9日以来、約25年10カ月ぶりの高値水準となった。

急伸するインバウンド（訪日外国人）にホテルが追い付かない。2016年頃まで、そんな危機感が日本を覆っていた。だがそれから1年余りで、東京など大都市ではホテルの新設計画が次々と浮上。

一般の民家に旅行者を泊める民泊も18年6月に全国で解禁されることが決まった。こうした変化を踏まえ、みずほ総合研究所の高田創チーフエコノミストは「東京のホテルは五輪・パラリンピックが開かれる20年に余剰になる可能性がある」と話す。当初の不足予測が一転した背景について聞いた。

私は不動産はバブってると思いますが、世の中はそんな感じではありません。

平成バブル最中に大学を卒業し不動産の投資ワンルームマンション営業をしていましたが、イギリスでのバブル崩壊から日本も崩壊すると思っていましたがそれから2年続きました。

今のバブルも後2年、20202年東京オリンピックまではバブル崩壊を感じることはないでしょう。

バルブが崩壊してはじめてバブルだったんだと気付きます。

まだ当分続くということです。

不動産投資は権利収入の基本です。

世界中のお金持ちは不動産か武器で財を築いています。

周りに振り回されず、原理原則を習得して失敗しない不動産投資を身につけましょう！

「バブル」は「泡」を意味する語です。

実体経済から乖離して資産価格が一時的に大幅に高騰し、その後急速に資産価格の下落が起こる様子が中身のない泡が膨れて弾ける様子に似て見えることからこのように呼称する。

収入には、労働収入と権利収入があります。

労働者入は、一回の労働に対する対価（収入）です。

権利収入は、労働に関わらず得られる収入です。

例としては、家賃、印税、配当、利子、キャピタルゲイン等があります。

家賃ですと、入居率が安定している物件を購入すればその後特別な労働をしなくても家賃が入り続けることです。入居者が退去後、募集活動に労働が伴う物件は権利収入には当たらないと思われます。

印税は、楽曲や書籍は一度作品にすればその後収入として入ってくるので権利収入となります。

株式では、デイトレードは労働収入で、配当は権利収入となります。

キャピタルゲインは、不動産では購入価格から売却価格が値上がり差額が得られる収入で基本労働がともなわなければ物件を所有している権利で労働を伴うわないので権利収入です。

民主党政権時代（2009年〜2012年）では、円高・デフレで不動産の取引価格より金融期間の査定価格が高い状態がありました。

不動産のキャピタルゲインは、自民党政権下による低金利・異次元金融緩和で現実となりました。

不動産を購入したい人（需要）と売却した人（供給）のバランスは購入したい人が多く価格が高騰しています。

取引価格が先行して金融期間の査定価格が追いかける現象が出始めてます。

キャピタルゲインの先取りです。

民主党政権時代購入して物件は、現在キャピタルゲイが出ていますが、民主党政権以降に購入された物件は実態によるキャピタルゲインではなくバブルとなっています。

売買取引で潤う不動産業界・金融業界が作った取引価格のように思われます。

例えば、不動産物件を見ないで購入し、キャピタルゲインの先取りで購入価格を支払い後口座に500万円が残金として残る現象です。

この残金で高級外車を購入したり、株式投資に資金がまわります。

まさに、平成バブル、ITバブル、リーマン前バブルの時と同じ現象です。

労働収入でも権利収入でもない泡収入です。

泡となって消えるお金です。

日本は人口減少社会でありますから、収益還元でのキャピタルゲインは考えづらです。

購入したい人と売却した人との需給バランスでキャピタルゲインを考えるのが妥当です。

低金利・異次元金融緩和が終わり、外国人を中心にした購入者（需要）が減ったら需給バランスが崩れキャピタルゲインは泡となり消えます。