新宿区が民泊新法の条例案「新宿ルール」のパブリックコメントを募集してます。

ポイントは住居地域では営業制限をするです。

その営業制限の仕方がなんと月曜日～木曜日は民泊営業禁止との事です。

住宅街だから平日より週末の方が静かに過ごしたい思いますが違うんです。

本来なら金曜日〜日曜日営業禁止が本筋ではありませんか？

年間での営業日数の制限でも悩みどこです。

厳しくても月単位・週単位ぐらいかなと思っていましたが、新宿は曜日縛りです。

究極ですね。年間募集出来るのが104泊156日です。

綺麗に埋まって104泊ですが、埋めるのはかなり厳しいです。

地域で特区民泊みたいに、ホテル・旅館が出来る地域に限った方が分かりやすいですね。

ただ、国は新法施行にああたり、営業可能日数を「ゼロ」にするのは認めないと報道があったので、新宿区は「ゼロ」ではないが実質ゼロですよね。

民泊新法は全国解禁で、日本全国どこでも民泊営業が出来る様になるのは間違いないみたいです。

しかし、簡単に誰べも儲かるは遠い昔話になります。

住宅宿泊事業の適正な運営に関する新宿区ルールの骨子について
※今後公布される政省令の内容を確認し、ルールの内容との整合を図ります。
１ 目的
・住宅宿泊事業法に基づき規定すべき事項及び法に定めるもののほか住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関し必要な事項を定めることにより、住宅宿泊事業に起因する事象による区民の生活環境の悪化を防止することを目的とします。
２ 区の責務
・ルールの目的を達成するため、住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する施策を策定しこれを実施します。
・施策の実施に当たっては、警察・消防その他の関係機関と連携します。
３ 区民の責務
・区民は、区が実施する施策に協力するよう努めるものとします。
４ 住宅宿泊事業者等の責務
・住宅宿泊事業者及び住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業に起因する事象による生活環境の悪化を防止するよう努めなければなりません。
５ 宿泊者の責務
・宿泊者は、住宅を利用するに当たっては、生活環境の悪化を防止するよう努めなければなりません。
６ 近隣住民への周知等
・住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業の届出をする７日前までに、近隣住民に対して、当該住宅で住宅宿泊事業を営もうとすること、商号、名称又は氏名、連絡先、事業開始日等について書面による周知を行い、区に報告しなければなりません。
・商号や連絡先等に変更があった時も同様とします。
７ 届出住宅の縦覧
・区は、住宅宿泊事業の届出があったときは、事業者の名称や連絡先、近隣住民への周知を実施した日等について、公表します。
８ 廃棄物の適正処理
・住宅宿泊事業者は、住宅宿泊事業の実施に伴い発生した廃棄物を自ら適正に処理しなければなりません。
９ 苦情の対応記録
・住宅宿泊事業者及び住宅宿泊管理業者は、苦情が発生した際の対応について、記録を作成し、３年間保存しなければなりません。
10 住宅宿泊事業の実施の制限
・住居専用地域（※）においては、月曜日から木曜日までは住宅宿泊事業を行うことができません。
※都市計画法第8条第1項第1号にいう第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域
・住宅の敷地の過半が住居専用地域に含まれる場合には、当該敷地を住居専用地域とみなします。
11 土地又は住宅提供者等の責務
・他人に土地又は住宅を提供する者は、賃貸借契約の締結の際、住宅宿泊事業の実施の可否について明記するよう努めなければなりません。
・建物の区分所有者は、管理規約等に住宅宿泊事業の実施の可否について明記するよう努めなければなりません。

大手電鉄、不動産、大手企業が想定宿泊者の半分は訪日外国人を想定して続々開業です。

JR東日本　1万室、三井不動産　1万室、野村不動産　2千室、JR西日本　4千室・・・

宴会がホテル売上の中心だったのがいつの間にか宴会施設がないのがホテル経営の支流となってます。

人口減少・デフレの影響でホテル経営も変革となってます。

収益モデルが変革しているのです。

宴会は儲からないでしょう。

訪日外国人は宴会はしません。

昔ながらのホテル・旅館施設内で宿泊から食事・娯楽まで完結させるビジネスモデルは訪日外国人には合いません。

彼らはその国・地域の文化を体験・体感したいのです。

ホテルに求める（ニーズ）のは、宿泊だけで十分なのでしょう。

だから宿泊特化型となるのでしょう。

ビジネスの手引書として「ドキュメント　ホテル再建　盛岡グランドホテル2500日の軌跡」参考にしていました。創業期のリクルートが盛岡の迎賓館と呼ばれ、いうなれば帝国ホテルの格式あるホテルを再建する話です。当時は営業で宴会売上を上げることが重要課題となってました。

不動産大手が都市部でホテル運営事業を相次ぎ拡大している。

野村不動産がグループ会社を通じ2018年秋に東京・東上野に自社ブランドのホテルを開業するほか、三井不動産も５日に東京・銀座に新ブランドのホテルを開く。インバウンド（訪日外国人旅行客）が拡大する中、オフィスビルに匹敵する収益が見込めるホテル事業に注力する。宴会施設などを持たない宿泊特化型にすることで収益力を高める。

野村不動産はグループの野村不動産ホテルズ（東京・新宿）を10月中旬にも設立する。第１弾のホテルは130室規模の宿泊特化型で、グループのＮＲＥＧ東芝不動産が保有する土地に建設する。平均客室単価は２万円前後、宿泊客の半数に外国人を想定する。三大都市圏を中心に早期に2000室を展開する。

東名阪の三大都市圏を中心に札幌や福岡などの地方中枢都市も検討する。今後は100～150室規模を基本とし１拠点の総事業費として50億円前後を想定する。

将来は住宅との複合開発、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）への物件売却も検討する。他社が持つ物件に入居する形での運営や大規模複合開発での外資系ホテル誘致も進める。

三井不は５日、東京・銀座で宿泊特化型の新ブランドでは２例目の「ホテル　ザ　セレスティン」を開業する。都市型ホテルでは三井ガーデンホテルを含めグループで合計約5800室を運営するが、20年度までに１万室に引き上げる。

ＪＲ東日本は９日、自社グループが運営するホテルの客室数を2020年をメドに現在の６割増の１万室体制にすると発表した。首都圏を中心にビジネスホテルなどを積極的に開設する。増加傾向にある訪日外国人客の宿泊需要を取り込む。

グループ会社の日本ホテルが運営を担い、現在は首都圏を中心に43カ所で計約6300室を展開している。今後、シティーホテルの「メトロポリタンホテルズ」やビジネスホテル「ホテルメッツ」などを増やし、20年をメドに60カ所にする計画。同社が宿泊施設の開設目標を明らかにしたのは今回が初めて。

まず５月中に東京・秋葉原で地上９階建ての「ホテルメッツ秋葉原」（仮称）を着工する。客室の広さが約17平方メートルのシングル向けを中心に196室を用意し、19年の開業をめざす。

このほか、さいたま市や仙台市、千葉県船橋市、同浦安市でも80～282室のホテルを開業し、川崎市では300室規模のホテルを計画する。ＪＲ東日本の営業エリア以外での開発も検討する。

東京・竹芝では外資系ブランドの誘致も含めて高級ホテルを新設する。客室数は265室の計画で、20年春以降の開業をめざす。

ＪＲ西日本は20日、ホテル事業で九州に進出すると発表した。2019年春、福岡市内に宿泊に特化したホテル「ヴィアイン博多」（仮称）を開業する。客室数は約200室で、宿泊料金はシングルで９千円前後になる見通し。自社が運行する山陽新幹線を使った出張客の利用を見込む。訪日外国人の増加で全国的にホテル需要が高まっており、ＪＲ西は19年中に全国で３施設開業する。

ヴィアインはＪＲ西が運営する宿泊特化型ホテルブランドで東京や名古屋、大阪など19施設を展開している。19年夏に大阪・心斎橋、同年秋に東京・日本橋にも開業する。ともに客室数は200室規模でビジネスと観光の需要を取り込む。

ＪＲ西は価格帯の異なるホテルブランドを増やして、幅広い宿泊客を獲得する戦略を取る。10月にカプセルホテル「ファーストキャビンステーション」を大阪・天王寺駅の近くに開業。18年６月にはヴィアインより価格の高い新ブランドホテルの「ヴィスキオ」を大阪駅北側に開く計画だ。ＪＲ西は19年度末までにホテル数を現在の27から37施設に増やす。

3年前は誰がやっても本当に外さなければもうかりましたが、最近は訪日外国人も前年比増えてますがホテル・旅館、民泊と供給も急増してます。単価も下がっています。

投資額が大きくなるとリスクも大きくなります。

これから市場調査を兼ねて始めるなら民泊新法か特区民泊がオススメします。

まずはお客様のニーズを現場で知ることが重要です。

物件に住込み出来るなら法律的に問題なければ簡易宿所も可能です。

前回書きましたが、継続的に事業をするにはランニングコスト（運営費用）がとても重要です。オーナーの人件費を時給いくらで計算するかですが、自分でやるとコストとして考えない方もいます。

受付が自動化（オンライン）出来、常駐しなくていいルールになれば別ですけど、そうでなければこれからの労働人口が減り人件費が高騰したら採算が合わなくなりオーナー自らやらなければなりません。

いわゆる食事なしペンション・民宿ですね。

また民泊でもっと重要なポイントであるルームクリーニングはロボットに変わるまでは何年かかるのでしゅか？

来年以降都内では、ホテル・簡易宿所の完成予定数はかんりあります。新法施行で違法民泊が減ったとしても増加分でカバー出来ると思います。

個人がやるビジネスの事業者がやるビジネスの見分けをしなければいけません。正確認言うと個人とか法人とかではなく小規模でやるか大規模でやるかです。

現代はどの業界も格差が広がり中途半端は生き残ることは出来ません。

民泊は立地勝負なので、仕入れが命です。

180日ルールも考えた上で収支シミュレーションを作成しましょう。

民泊新法、特区民泊、旅館業です。

イベント民泊は年に1回しか出来ないので、ビジネスとして対象にならないので省きます。

収益モデルでは、イニシャルコスト、ランニングコスト、税金等と売上が収益モデルになります。

今回はその中の、ランニングコストのルームクリーニングを考えたいと思います。

klimkin / Pixabay

前回、部屋数やベット数が損益分岐を左右することを書きましたが、実はルームクリーニングがとても影響してます。

エアビーでは清潔はとても重要視されてます。

私はよくコインパークングの収益モデルを例に出しますが、時間貸駐車場では有人型と無人型があります。

有人型は人件費を賄うため最低３０台以上の駐車場でなければビジネスになりません。

無人型(コインパーキング)は街中で１台だけのありますよね。有人型では考えられません。

民泊をやるとき現場を有人でやるか、無人でやるかは大きな問題です。それぞれの損益分岐のボリューム（部屋数・ベット数）を左右します。

ランニングコストを現場が有人と無人で考えてみましょう。

ビジネスホテルでは１００室のルームクリーニング原価は７００円ぐらいといわれてます。民泊で現場無人の場合５０００円ぐらいします。現場無人は現場有人の７倍です。でもひと部屋からできます。

ざっくりですが、

１泊一万円のビジネスホテルは１万ー７００円（ルームクリーニング）＝９３００円

１泊一万円の民泊は１万ー５０００円（ルームクリーニング）＝５０００円

４３００円の差があります。

変なホテルではないですが、フロント（レセプション）は機械化できてもルームクリーニングを機械化するのはどのくらいの投資が必要になるのでしょうか？